Вторник, 10 декабря 2019 г.
политика и финансы в новом окне Полная
версия
Запись блога

06/18/2009

Специально для www.slon.ru
Все, что написано ниже, было обсуждено с главами крупнейших девелоперских компаний, это не только мое личное мнение.


Сегодня банковская отрасль РФ ведет агрессивную кампанию по привлечению денежных средств граждан. Согласно статистике Банка России, только за первый квартал 2009 года объем вкладов населения увеличился на 7% и составил 6 295 трлн. рублей! Основная причина этого - высокие процентные обещания, которые порой превышают 18% годовых.

Банки «собирают» с населения деньги, гарантируя до 18% годовых, но не обозначают, куда они потом инвестируют эти средства. А самое главное, остается загадкой – каким образом банки будут возвращать обещанное населению?

Количество компаний, которые могли брать кредит в докризисное время и сейчас (брать – то есть пройти все процедуры, подтверждающие, что они могут отдать), уменьшилось реально в 10 раз. Не говоря о том, что даже если бы это количество увеличилось, они не готовы были бы брать под 24%.

По информации Министерства регионального развития, объем выданных ипотечных кредитов за первый квартал 2009 года снизился более чем в шесть раз по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. Объем рублевых кредитов сократился более чем в пять раз, а валютных - в 14 раз. К маю текущего года крупнейшие банки страны, действовавшие на рынке потребительского кредитования, заметно уменьшили объемы кредитов, выдаваемых физическим лицам.

Так, может, следует запретить банкам давать рекламу в таком виде, как это делается сейчас? Пусть Сбербанк привлекает под 12,6%. Это значит, что 2% он должен зарезервировать и 2% составят его операционные издержки. Итого - 16,6%. Назовите бизнес, который сейчас может «обслужить»16% годовых?

Пусть каждый банк обнародует список своих реальных и потенциальных кредиторов, готовых взять у него деньги под существующие 20-25% годовых! А кредиторы в свою очередь также пусть объяснят, как они в текущей ситуации заработают эти проценты?!

Сегодня банки формируют новый вид финансовой пирамиды, когда обещания высоких процентов и возможности их выплатить несовместимы.

Банки, гарантируя высокий процент и «оттягивая» на себя денежные средства населения, «убивают» покупательскую способность. Ни один здравомыслящий человек, при гарантированных по вкладу 18% годовых, не будет делать крупных покупок, а отнесет деньги в банк. Именно поэтому сейчас невозможно возобновление потребительского спроса, без которого реальный сектор экономики страны не восстановится.

За последние 3-4 месяца произошло увеличение валютно-резервных запасов России на 30 млрд. долларов. Это значит, что Россия поставила сырья на 30 млрд. долларов больше, чем купила. И эти средства аккумулировал Центробанк, в противном случае - произошла бы девальвация доллара. И сегодня мы имеем явный мировой дисбаланс в сторону экономик стран, богатых природными ресурсами, который будет только прогрессировать. В отличие от резкого сокращения спроса, например, на автомобили (в 2-3 раза), потребление сырьевых ресурсов в условиях кризиса уменьшилось лишь на 5-10%, поэтому сегодня в нашей стране избыток американской валюты.

На наших глазах рассыпается, казалось бы, прочная, проверенная ранее финансовая система: объемы промышленного производства катастрофически падают, реальный сектор экономики останавливается, предлагаемая система кредитования не рентабельна ни для физических, ни для юридических лиц, но банки активно привлекают деньги населения, складывая их «мертвым грузом». Из-за этого в банковских балансах образуются большие «дыры», что и приводит к ситуации формирования «финансовых пирамид».

Сегодня 40 млн. кв. метров находится в состоянии «недостроя», по 90 – 95%% этих объектов строительные работы не ведутся. Следовательно, через 2 – 3 года государство будет вынуждено достраивать эти дома самостоятельно, только к этому времени на заброшенных стройках будут коррозии, документация будет утеряна и накопится масса других крайне неприятных и непредсказуемых проблем. В итоге решение этого вопроса обойдется государству не менее, чем в 40 млрд. долларов.

Опыт показывает, что сегодня люди активно покупают готовые квартиры. По отдельным объектам (даже среднего и высшего ценового сегмента), находящимся на заключительной стадии строительства, объем продаж за последние 1,5 месяца превосходит показатели докризисного периода. Но это если объект построен. Покупателей «котлованов» сегодня нет, потому что люди (зачастую справедливо) не верят, что объект в итоге будет достроен.

Государство взяло на себя обязательство гарантий по вкладам населению до 700 000 рублей? Мы считаем, что государство может взять на себя и гарантии достройки по отдельным объектам, отвечающим заранее оговоренным конкретным критериям. Если дом и застройщик соответствуют определенным требованиям, государство гарантирует, что он будет достроен. Нужно создать специальные фонды, контролируемые первой пятеркой банков, Сбербанком, например. Чтобы люди, желающие купить квартиру, несли деньги не застройщику, а в этот фонд. Деньги поступают сюда, целевым образом. Если люди покупают по схеме: стоимость квартиры = себестоимость ее строительства +20%, значит объект «живой». При этом - 20% (на 2,5 - 3 года проектной работы, или 8 – 6,6%% годовых) - необходимая гарантия девелоперу компенсирования возможных колебаний в себестоимости, вызванных изменением стоимости строительных материалов, инфляцией, курсовой разницей и т.д.

Ежегодно в России вводится в эксплуатацию 25 млн. кв. метров промышленного строительства. За ближайшие два года (время, когда не начинаются новые проекты, а девелоперы сосредоточены на окончании уже начатого строительства) отрасли нужно достроить порядка 50 млн. кв. метров.

Если сегодня начать программу выдачи ипотечных кредитов для покупки недвижимости эконом - класса под 7% годовых, и субсидировать эту ставку максимум на 3 года итоговый расход составит 21 процент. А через три года сама стоимость финансирования (проектов) в России будет составлять не более, чем 5-7% , как во всех цивилизованных странах. Стоимость кредита – это баланс между спросом и предложением на деньги. Это такой же рынок. Количество бизнесов уменьшится, спроса на деньги не будет, финансовые институты будут вынуждены опустить ставку. При средней стоимости квадратного метра в 1 500 долларов, стоимость строительства 50 млн. кв. метров составит 75 млрд. долларов. Вычисляя 21% из 75 млрд. долларов получаем 15 млрд. долларов на 3 года. Пятнадцать миллиардов долларов на три года - вполне достаточно для того, чтобы весь сектор недвижимости и строительства жил и работал! Пятнадцать миллиардов долларов на три года в случае, если 100% квартир будет продаваться по ипотеке. Но, скорее всего, этот объем не превысит 50%, поэтому и средств необходимо будет меньше. Тем самым мы позволим людям, которые до кризиса не могли купить квартиру, улучшить свои жилищные условия, решим социально значимую задачу.

В отличие от стран Запада, где на человека приходится 30-35 кв. метров жилой площади, в России – лишь 13 кв. метров, то есть у нас дефицит жилья. В России недопроизводство квартир. Причем в эти 13 кв. метров также включены объемы ветхого и аварийного фонда, которое уже разваливается, и совсем скоро придет в негодность.

Государство же выделило банкам 100 млрд. долларов на поддержание ликвидности…

Также до сих пор одной из главных жилищно-коммунальных проблем России является увеличение ветхого и аварийного жилого фонда, лишь четверть которого пригодна для жизни, а уровень его износа составляет 70-80%.

Чтобы облегчить государству финансирование строительства жилья для всех, кто живет в домах старого фонда, предлагаем субсидировать ипотечную ставку для этих категорий граждан, и установить ее в размере 3%!

Покупатели квартир - это не простые вкладчики, которые положили деньги в банк под проценты или спекулируют на биржах. Это люди, которые улучшают свои жилищные условия. Это наиболее активная часть населения, которую необходимо поддерживать.

Мы предлагаем следующий комплекс мер для поддержания покупательского спроса на недвижимость и предотвращения негативного развития ситуации, связанной с обманутыми дольщиками:

1. Организовать жесткий государственный контроль строительных компаний в финансовой сфере, запретив девелоперам реализовывать объекты по цене ниже себестоимости (в противном случае - нас ожидает многократное повторение ситуации, схожей с проблемой «Социальной инициативы»).
2. Запретить компаниям – застройщикам, при отсутствии у них стандартизированной финансовой отчетности (GAAP), привлекать денежные средства населения. Иначе государство будет вынуждено выделять не 15 млрд. долларов на 3 года на поддержку покупательского спроса, а 40 миллиардов долларов, чтобы достроить миллионы «брошенных» кв. метров по всей стране, ведь 80% строительства ведется по схеме долевого участия.
3. Запретить финансовым институтам привлекать деньги населения более, чем под 10% годовых, или обязать банки декларировать свои намерения о дальнейших инвестициях.
4. Обеспечить государственные гарантии на достройку отдельных объектов, отвечающих определенным критериям.
5. На время кризиса прекратить обеспечение социальным жильем всех категорий граждан за исключением ветеранов войны.
6. В обязательном порядке субсидировать ипотечную ставку до 7% для приобретения недвижимости эконом-класса.
7. Приостановить на период кризиса выдачу разрешений на строительство по объектам, финансирование которых обеспечено менее, чем на 50%, либо объем предподажи которых не достигает 50% (именно предпродажа определят жизнеспособность проекта, и обеспечивает 20% рентабельности).
8. Приостановить на период кризиса выдачу разрешений на строительство компаниям, у которых нет реализованных и введенных в эксплуатацию объектов недвижимости (при отсутствии у них 100% объема финансирования проекта).
9. Запретить чиновникам всех уровней и главам крупных предприятий, контролируемых государством, публиковать разного рода аналитические материалы или высказывать свои долгосрочные прогнозы на развитие ситуации в строительной отрасли.
10. Запретить девелоперским компаниям продавать населению квартиры на «нулевом» цикле строительных работ, чтобы не увеличивать количество уже существующих проблем. Сегодня ряд компаний предлагают квартиры по 30 000 рублей за кв.м. Срок реализации проекта – минимум 2 года. А если через 2 года курс будет 100 рублей за доллар? Как они смогут достроить этот объект при 300 долларов за метр?


Благодаря этому комплексу мер по поддержке покупательского спроса на недвижимость, мы не только сохраним российский строительный рынок, но и поможем выходу из кризиса 47% отраслей народного хозяйства, работающих на строительство! Сегодня мы не просим от государства кредитов на завершение строительства наших объектов, наша главная цель вполне социальна – вернуть на докризисный уровень показатели спроса на недвижимость!

Комментарии

Имя пользователя

Введите текст комментария

Введите символы с картинки